Co to jest pożyczka hipoteczna i kiedy warto się na nią zdecydować?

Pożyczka hipoteczna często mylona jest z kredytem hipotecznym, czyli typowym kredytem celowym ubielanym na zakup nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem zabezpieczenia w formie hipoteki. Niestety jest to błędne, ponieważ są dwa zupełnie odmienne produkty finansowe. Jaka jest między nimi różnica? Czym jest pożyczka hipoteczna, a czym kredyt hipoteczny? O tym w dzisiejszym wpisie ekspertów kredytowych z Bydgoszczy.

Kredyt hipoteczny / kredyt mieszkaniowy

Abyśmy mogli zrozumieć podstawowe różnice między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną, warto na wstępie w kilku zdaniach omówić, czym jest i na czym polega kredyt hipoteczny, a także, dlaczego tak wiele osób korzysta z tego rozwiązania podczas zakupu własnej nieruchomości. Kredyt hipoteczny, a dokładniej kredyt mieszkaniowy z zabezpieczeniem w formie hipoteki, jest bowiem jednym z najczęściej wybieranych kredytów celowych w Polsce. Dzięki niemu osoby, które są zainteresowane zakupem nieruchomości, mogą zaciągnąć duże zobowiązanie, posiadając jedynie zdolność kredytową i niewielką część ceny nieruchomości.

Jak pokazują najnowsze dane średnia wartość kredytu mieszkaniowego w Polsce w 2021 roku wyniosła 330 tysięcy złotych, co było wartością o 10 procent wyższą niż rok wcześniej. Wysokie ceny mieszkań i domów popychają Polaków w stronę banków, które są gotowe do udzielenia kredytu mieszkaniowego, jednak wymagają ustanowienia tzw. hipoteki, czyli ograniczonego prawa rzeczowego na finansowanej nieruchomości. Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać raty kredytu, bank w prosty sposób może odzyskać swoje środki ze sprzedaży mieszkania lub domu dłużnika.

Co to jest pożyczka hipoteczna?

Po krótkim opisie kredytu hipotecznego możemy przejść do wyjaśnienia, czym jest pożyczka hipoteczna i dlaczego nie można mylić jej z typowym kredytem mieszkaniowym. Aby można było mówić o takim produkcie bankowym jak pożyczka hipoteczna, klient banku musi posiadać już prawa do jakiejś nieruchomości. Może być nią zarówno mieszkanie, dom czy działka budowlana, ale także lokal użytkowy czy inna nieruchomość, która posiada księgę wieczystą. Dlaczego? Ponieważ na nieruchomości tej zostanie ustanowiona hipoteka, której znaczenie wyjaśniliśmy wcześniej. Pożyczka hipoteczna polega bowiem na zaciągnięciu zobowiązania niecelowego, a więc kredytu / pożyczki na dowolny cel, której zabezpieczeniem będzie posiadana przez kredytobiorcę nieruchomość.

Jak widać, jest to zatem całkowicie odmienny produkt niż kredyt mieszkaniowy / kredyt hipoteczny, którego celem jest zakup nieruchomości. Oba produkty łączy wyłącznie konieczność dokonania zabezpieczenia w formie hipoteki. W przypadku kredytu mieszkaniowego będzie to kupowana nieruchomość, w przypadku pożyczki hipotecznej nieruchomość, do której kredytobiorca posiada już prawa.

Kto może zaciągnąć pożyczkę hipoteczną?

W dużej mierze na pytanie kto może otrzymać pożyczkę hipoteczną, odpowiedzieliśmy powyżej. O pożyczkę hipoteczną wystąpić może każda osoba, która posiada prawa do jakiejś nieruchomości. Może to być zarówno prawo wyłączne, jak i łączone z inną osobą, jednak doświadczenie pokazuje, że banki mniej chętnie udzielają pożyczek hipotecznych, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Gdyby dłużnik przestał spłacać swoje zobowiązanie, sprzedaż udziałów w mieszkaniu lub domu będzie znacznie trudniejsza niż sprzedaż całej nieruchomości.

WAŻNE! Banki nie udzielą pożyczki hipotecznej “pod zastaw” nieruchomości, na której wcześniej została ustanowiona już hipoteka na rzecz innego wierzyciela. Nie jest możliwe zatem zaciągnięcie pożyczki hipotecznej, gdy kredytobiorca spłaca już kredyt mieszkaniowy. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku innych zajęć czy niezbyt jasnego prawa własności. Banki muszą mieć pewność, że mieszkanie nie jest przedmiotem zajęcia, a jego sytuacja prawna nie budzi wątpliwości.

Ile można otrzymać w ramach pożyczki hipotecznej?

Osoby rozważające zaciągnięcie pożyczki hipotecznej zwykle mogą liczyć na naprawdę duże kwoty. Większość banków w Polsce jest gotowa do udzielenia pożyczki hipotecznej nawet do 80 procent wartości mieszkania lub domu, jednak standardem jest 70 procent wyceny. W tym miejscu warto podkreślić, że to bank dokonuje wyceny, a nie kredytobiorca.

Na jaki okres może zostać udzielona pożyczka hipoteczna?

To, na jaki okres może zostać udzielona pożyczka hipoteczna, zależy przede wszystkim od polityki kredytowej banku, a także kwoty / wartości zobowiązania. Im wyższa pożyczka hipoteczna, tym dłuższy może być okres spłaty. Warto zaznaczyć, że pożyczka hipoteczna spłacana jest zwykle w systemie ratalnym, co powoduje, że warunki spłaty można ustalać z bankiem indywidualnie. Pamiętajmy jednak, że im dłuższy okres spłaty, tym wyższa wartość odsetek należnych bakowi. 

Pożyczka hipoteczna – czy warto się na nią decydować?

Pożyczka hipoteczna ma wiele zalet, jednak nie jest pozbawiona minusów, do których zaliczyć można przede wszystkim zabezpieczenie na posiadanej przez kredytobiorcę nieruchomości. Zobowiązanie zaciągane jest bowiem na cele konsumpcyjne, a nierozsądne wykorzystanie środków pochodzących z pożyczki hipotecznej i popadnięcie w problemy finansowe w trakcie spłaty, może skutkować utratą nieruchomości. W przypadku kredytów mieszkaniowych sytuacja ta wygląda nieco inaczej, ponieważ w najgorszym wypadku utracimy “jedynie” udział / wkład własny oraz tę sumę, którą spłaciliśmy w ratach miesięcznych.

Największą zaletą pożyczki hipotecznej jest naturalnie stosunkowo łatwa dostępność oraz wysoka kwota, którą można otrzymać. W przypadku nieruchomości o wartości 500 tys. zł banki są gotowe do pożyczenia nawet 350-400 tys. Dzięki pożyczce hipotecznej można zatem sfinansować np. zakup innej nieruchomości lub poczynić pewne duże inwestycje.

W doborze najtańszej i najbezpieczniejszej pożyczki hipotecznej pomóc może niezależny ekspert kredytowy Bydgoszcz, który uprzednio porówna oferty banków z całej Polski.

Zdjęcia: DAPA Images, tapanakorn via Canva.